تعمل إيه لو اتنصب عليك فى تمن العقار.. القانون المدنى تصدى لـ«الغبن» فى عملية البيع والشراء.. وخبير قانونى: للقاضى بناء على طلب المتعاقد «المغبون» أن يبطل العقد أو ينقص الإلتزامات

«لى عقار فى محافظة بعيدة عن مقر إقامتى آلت لى عن طريق الوصية الواجبة فى تركة جدى لأبى وحيث أننى بعيد عن عائلة أبي لظروف خاصة ولا أعلم آى شئ عن طبيعة المنازل هناك ولا استطيع الإنتقال جاء لى ابن عمى وطلب شراء المنزل الذى أصبح من نصيبى وجاء برجلين من العائلة اقرو أن ثمن المنزل مائتين ألف جنيه»..هكذا بدأ «أسامة.ع»، 45 سنة، موظف، حديثه لـ«اليوم السابع».

وتابع: «وفى الحقيقة ظهرت لى الكثير من المفاجأت بعد عملية البيع هذه إن كانت تنم فهى تنم عن حقيقة واحده كيف تحول الدم إلى مية كما يردد البعض فقد اكتشفت أن ثمن المنزل يتجاوز المليون جنية، وحينما صارحته وطلبت منه الرجوع فى البيعه رفض وكاد أن يعتدى علىّ لما اتهمته بأنه غشنى وكذب علىَ، ولما تطرق للسؤال عن هذه الأزمة بأنه.. هل يحق لي أن ارجع في البيع لما فعلوه من غش وكذب؟».  

«الغبن» فى القانون

وللإجابة على تلك الإشكالية، وتوضيح كيفية الطعن على ما دون فى العقد – يقول الخبير القانونى والمحامى سامى البوادى – أن ما تعرض له هذا الشخص يُطلق عليه فى القانون بـ«الغبن» حيث أن نقطة  التعرف على موقف القانون المدنى المصرى الغبن هى المادة « ١٢٩ من القانون رقم ١٣١ لسنة ١٩٤٨ مدني» والتي جاءت بنص عام ينطبق على كافة العقود بقولها:

 ١- إذا كانت التزامات أحد المتعاقدين لا تتعادل البتة مع ما حصل عليه هذا المتعاقد من فائدة بموجب العقد أو مع التزامات المتعاقد الأخر وتبين أن المتعاقد المغبون لم يبرم العقد إلاَ لأن المتعاقد الآخر قد أستغل منه طيشاً بيناً أو هوى جامح جاز للقاضي بناء على طلب المتعاقد المغبون أن يبطل العقد أو ينقص التزامات هذا المتعاقد.  

٢ - ويجب أن ترفع الدعوى بذلك خلال سنة من تاريخ العقد وإلاَ كانت غير مقبولة.

 ويلاحظ على هذه المادة ما يلي:

١- أنها جاءت ضمن النصوص التى عالجت موضوع عيوب الرضا وهذا يدل على أن المشرع المصري نظر إلى «الغبن» نظرة شخصية فأعتد بعدم التعادل بين العوضين من وجهة نظر المتعاقد المغبون وربط كل ذلك بالاستغلال وهو ولا شك عيب من عيوب الرضا.

٢- أن عدم التعادل لا ينظر إليه استناداً إلى قيمة المبيع في السوق، وإنما استناد إلى قيمته عند المتعاقد المغبون وعليه فقد تنخفض تلك القيمة عن السعر السائد في السوق ولا يعد ذلك عدم تعادل بين العوضين وخير مثال على ذلك ما يورده الأستاذان مرقص وأمام من أنه: «إذا احتاج المدين مبلغاً من المال يوقف به إجراءات نزع الملكية المتخذة ضده فإنه يقدر كل جنيه من هذا المبلغ بضعف ونصف مثلاً، فإذا باع في سبيل الحصول على هذا المبلغ عقاراً له بثلثي قيمته المادية فلا يكون ثمة اختلال في التعادل بين قيمة المبيع وقيمة الثمن الشخصية في نظر البائع أما إذا باعه بثلث، قيمته المادية فقط كان هناك اختلال في التعادل لمصلحة المشترى».

٣- أن هذه المادة تنطبق على البيع وعلى غيره من عقود المعاوضة بما في ذلك العقود الاحتمالية، فهذه العقود وأن كانت طبيعتها تستعصي على تحديد دقيق لالتزامات الطرفين عند التعاقد إلاَ أنه يمكن الطعن بالغبن فيها متى كان ناشئاً عن استغلال فإذا باع أحدهم عقاره مقابل أيراد مرتب مدى الحياة بقسط يقل عن غلة العقار السنوية فإن للمشتري أن يطعن في العقد إذا اتضح بأن كسبه منه لا يتناسب مع المخاطر التي يتعرض لها من احتمال طول حياة البائع وأنخفاض غلة المبيع عن ذلك.

٤- أن الطعن بموجب المادة المشار إليها لا يقبل إلاَ باجتماع عنصرين هما العنصر المادي المتمثل بالغبن «عدم التعادل» والعنصر النفسي وهو الاستغلال إي يجب أن « يكون الغبن ناشئاً عن استغلال الغابن لطيش أو هوى المغبون».

٥- أن الفقرة «3» من نفس المادة قد أكدت على حالة ارتفاع الغبن، وبالتالي الحيلولة دون طلب المغبون أبطال العقد إذا قام الغابن بعرض ما يراه القاضي مناسباً لرفع الغبن المدعى به فقد نصت تلك الفقرة على أنه: «ويجوز في عقود المعاوضة أن يتوقى الطرف الآخر دعوى الأبطال إذا عرض ما يراه القاضي كافياً لرفع الغبن».

وهي دليل باعتقادي – بحسب «البوادى» لـ«اليوم السابع» - على تبني المشرع المصري الاتجاه المادي في الغبن واستبعاده للاتجاه الشخصي وقد سبق أن رأينا أن ارتفاع الغبن ببذل التفاوت قد أثار خلافاً لدى فقهاء المسلمين، فتوزعوا بين مؤيد ومعارض له، ومتى تم الطعن بالعقد للغبن الناشئ عن الاستغلال وفق الشروط التي تقتضيها المادة «١٢٩» المشار إليها جاز للعاقد المغبون أن يطلب أحد أمرين أما أبطال العقد أو إنقاص التزاماته، بما يعيد التوازن بينهما وبين التزامات الطرف الآخر وليس من حقه أن يطلب زيادة التزامات الطرف الآخر لتتناسب مع التزاماته لأن المادة لا تسمح بذلك فقد أكدت على إنقاص التزامات العاقد المغبون فقط والمحكمة غير ملزمة بإجابة طلب العاقد المغبون بإبطال العقد فلها أن تجيبه وتحكم بالبطلان إذا ما تأكدت أن استغلال المغبون قد أدى إلى غبن لا يسمح به وأنه كان السبب الذي حمل المغبون على التعاقد.  

وقد تحكم بإنقاص التزاماته إذا ما رأت أن ذلك يعيد التوازن بين الطرفين خصوصاً إذا ما تأكدت بأن الغبن لم يكن بالجسامة التي ادعاها المغبون أو أن الوسائل التي أستخدمها الغابن لاستغلاله لم تكن هي الدافع إلى التعاقد إلاَ أن المحكمة ملزمة بإجابة طلب المغبون بإنقاص التزاماته متى توافرت شروط الاستغلال فإن كان المغبون هو المشتري جاز إنقاص الثمن بما يتناسب مع المبيع ولا يجوز أن يلزم البائع بزيادة المبيع بما يتناسب مع الثمن المسمى لما سبق أن قلناه من نص المادة «١٢٩» لا يسمح بزيادة التزامات الغابن اللهم إلاَ إذا سلك المغبون هنا طريقاً أخر وهو المطالبة بإبطال العقد عندها يجوز للبائع بموجب الفقرة «٣» من نفس المادة أن يحول دون ذلك بعرضه زيادة المبيع أما إذا كان المغبون هو البائع جاز للقاضي أن ينقص المبيع وليس له زيادة الثمن لنفس السبب أعلاه وليس للمشتري أن يتمسك .  

بالمبيع كاملاً إلاَ إذا عرض زيادة الثمن إلى الحد الذي يزول فيه الغبن هذا ولم يكتفي المشرع المصري بنص المادة «١٢٩» كونها تمثل قاعدة عامة تنطبق على جميع العقود وبالشروط التي تناولتها وإنما عمد إلى معالجة حالات معينه في البيع اكتفى فيها بتحقق الغبن فقط كوسيلة للوصول إلى المطالبة برفعه كحالة بيع العقار بغبن يزيد على الخمس إذا لم يمتلك مالكه أهلية كاملة فقد نصت المادة «٤٢٥» من القانون المدني المصري على أنه:

 ١- إذا بيع عقار مملوك لشخص لا تتوفر فيه الأهلية وكان في البيع غبن يزيد على الخمس فللبائع أن يطلب تكملة الثمن إلى أربعة أخماس ثمن المثل.

 ٢ - ويجب لتقدير ما إذا كان الغبن يزيد على الخمس أن يقوم العقار حسب قيمته وقت البيع.

وواضح من هذا النص أن تطبيقه يستلزم توافر ثلاثة شروط رئيسية هي:

- أن يكون المبيع عقاراً:

والعقار بموجب المادة «١ ٨٢ » من ذلك القانون هو: «كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله منه دون تلف»، ويعد عقاراً أيضاً كل حق عيني يقع على عقار بما في ذلك حق الملكية وكذلك كل دعوى تتعلق بحق عيني على عقار.

وعلى هذا الأساس ممكن أن يكون المبيع أي حق عيني على عقار كحق ملكية أو حق انتفاع أو ارتفاق أو حكر أو رقبة لا فرق في ذلك بين العقار المفرز والعقار المملوك على الشيوع، والحقيقة أن الحماية التي وفرها المشرع لبائعي العقارات هنا دون المنقولات منطلقة أساساً من نظرة كانت بل وما زالت سائدة في كثير من بلدان العالم ومنها العالم العربي أن العقارات هي أساس الثروة مع أن بعض المنقولات أضحت في عالمنا المعاصر تفوق العقارات في قيمتها المادية.

- أن لا يكون مالك العقار كامل الأهلية:

والملاحظ هنا أن المقصود هو المالك وليس البائع لأن البائع قد يكون المالك نفسه وقد ينوب عنه من يقوم بذلك فإن كان البائع هو المالك وكان عديم الأهلية كما لو كان صبياً غير مميز فتصرفه باطل وأن كان ناقص الأهلية كالصبي المميز أو المحجور علية لسفه أو غفلة فتصرفه قابل للأبطال و يستطيع بناءاً على ذلك أن يطلب أبطاله. 

ولا عبرة في الحالتين بالغبن إما إذا تولى البيع غير المالك كما لو باع الولي أو الوصي عقار القاصر فيستطيع هذا أن يرفع دعوى تكملة الثمن إلى أربعة أخماس قيمة العقار وقت البيع إذا ما توافرت شروط انطباق المادة «٤٢٥» المشار إليها. 

مع ملاحظة أن الأمر سواء في مصر أو في العراق ليس بهذه الصورة، ذلك أن سلطة الأولياء والأوصياء قيدت كثيراً بموجب قوانين خاصة كقانون الولاية على المال في مصر وقانون رعاية القاصرين في العراق رقم ٧٨ لسنة ١٩٨٠ ولم يعد بإمكان هؤلاء القيام ببيع عقارات القاصر إلاَ بإذن المحكمة والمحكمة لا  تمنح ذلك الإذن بطبيعة الحال إذا كان في البيع غبن يزيد على الخمس.

وأخيراً لابد من التأكيد أن الطعن هنا يقتصر على البائع دون المشتري فلا يستطيع المشتري أن كان ناقص الأهلية وأشترى عقاراً وغبن فيه أن يطلب رفع الغبن عنه وفق هذه الأحكام إلاَ أن له أن يسلك طريق التمسك ببطلان العقد أو طلب أبطاله تبعاً لما كان عديم الأهلية أو ناقصها بموجب القواعد العامة، وهذا دليل أخر على التمسك بالاتجاه المادي في الغبن باعتباره عيباً في العقد لا في الرضا.

- أن يزيد الغبن على خمس قيمة العقار:

لم يعتمد المشرع المصري الغبن مهما كان سبباً لتمكين المغبون من الطعن في العقد بل حدد الغبن في هذه الحالة بما يزيد عن خمس قيمة العقار في وقت البيع فذلك هو الوقت المعتبر لتحديد تلك القيمة ومقدار الغبن فيها استناداً إلى الفقرة «٢» من المادة «٤٢٥» من القانون المدني المصرى المشار إليها آنفاً على أن المقصود بالقيمة هنا هو القيمة المادية للعقار وليس قيمته الشخصية عند المشترى.

مالفرق-بين-عقد-البيع-عقد-اتفاف-علي-بيع؟

- أن لا يكون البيع قد تم بالمزاد العلني بموجب القانون:

ذلك أن البيع بالمزاد العلني في الحالات التي يوجب فيها القانون البيع بهذه الطريقة ومنها على سبيل المثال بيع أموال المدين جبراً عليه وفاء لديونه محاط بإجراءات تكفل سلامة البيع وتضمن حصول البائع على أعلى ثمن ممكن ومعها لا يمكن الطعن بالغبن في عقار بيع بالمزاد العلني على أن هناك من يذهب إلى أن البيع بهذه الطريقة لا يحول دون الطعن فيه بالغبن، لأن البيع قد يحصل بالمزاد العلني وقد يحصل بغيره كما لو حصل الوصي على أذن من المحكمة لبيع عقار القاصر بعد أن تقوم هي بتقدير قيمته بواسطة خبير وهذا تفسيرهم لنص المادة «٤٢٧» من القانون المدني المصري.

المحكمة-الإبتدائية-1

وعلى أية حال فإن الشروط أعلاه أن توافرت جاز لمالك العقار رفع دعوى تكملة الثمن إلى أربعة أخماس ثمن العقار المبيع وليس له أن يطلب أبطال العقد وترفع تلك الدعوى من صاحب العقار بعد اكتمال أهليته أو من قبل ورثته بعد وفاته خلال مدة سقوط أمدها ثلاث سنوات من وقت اكتمال أهليته سواء كان ذلك ببلوغ القاصر سن الرشد أو بزوال العارض الذي أدى إلى انتقاصها كرفع الحجر عنه أو من تاريخ وفاته إذا كانت تلك الوفاة قبل اكتمال الأهلية استناداً إلى الفقرة «١» من المادة «٤٢٦» من القانون المدني المصري والتي تنص على أنه «تسقط بالتقادم دعوى تكملة الثمن بسبب الغبن إذا انقضت ثلاث سنوات من وقت توافر الأهلية أو من اليوم الذي يموت فيه صاحب العقار المبيع».

عيوب-الرضى-_-الغبن

ويرى البعض أن تلك الدعوى ممكن أن ترفع أيضاً من قبل ولي المالك أو وصيه أو القيم عليه ولو أن ذلك ينحصر عملياً في حالة قيام القاصر نفسه ببيع عقاره وهنا يغني طلب أبطال العقد لنقص الأهلية عن طلب زيادة الثمن أو في حالة تغير الولي أو الوصي أو القيم الذي صدر عنه التصرف وإذا أصدرت المحكمة قراراً بتكملة الثمن وجب على المشتري أن يوفي بفرق الثمن وإلاَ فإن للبائع حبس المبيع عنه وله أيضاً طلب التنفيذ الجبري على أموال المدين «المشتري» بما في ذلك المبيع نفسه.

 كما أنه يتمتع بحق امتياز البائع على المبيع في فرق الثمن وله بطبيعة الحال أن يطلب فسخ العقد لعدم قيام المشتري بتنفيذ التزاماته، وكل ذلك تطبيق للقواعد العامة بهذا الصدد إلاَ أن الأمر بحاجة إلى إيضاح فيما يتعلق بفرضية أن يحكم لصاحب العقار بتكملة الثمن ويمتنع المشتري عن القيام بذلك فيطلب المالك فسخ العقد وتستجيب له المحكمة وكان المشتري قد رتب حقاً للغير على العقار قبل الحكم بالفسخ فهل يتأثر هذا الغير بذلك القرار أم لا.

التسويق-العقاري

والحقيقة أن الفقرة «٢» من المادة « ٤٢٦ » من القانون المدني المصري قد أجابت على ذلك بالقول ولا تلحق هذه الدعوى ضرراً بالغير حسن النية، إذا كسب حقاً عينياً على العقار المبيع، إذن الغير حسن النية يكون بمنأى عن تأثيرات دعوى الفسخ التي يرفعها المالك الأول الذي لم تكتمل أهليته، ولهذا ليس أمام الأخير هنا إلاَ أن يلجأ إلى طلب التنفيذ على أموال المدين «المشتري» بفرق تكملة الثمن.