انتهى عصر العشوائيات.. اشتراطات البناء الجديدة والأوراق المطلوبة للحصول على ترخيص البناء.. 11 شرطا وضعها المشرع للحصول على الترخيص.. تبدأ بشهادة صلاحية وتنتهى بـ"الإشغال الجزئى".. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة

وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، عدلت بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون البناء في القرار رقم "410" لسنة 2021 بإضافة عدد من المواد: "110 مكرر، 112 مكرر، 117 مكرر"، إلى اللائحة التنفيذية لقانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008، وذلك في إطار تطبيق الضوابط والاشتراطات التخطيطية والبنائية للمدن المصرية، ومنظومة التراخيص الجديدة، والتي تهدف إلى ضبط وحوكمة العمران والتصدي للتشوه العمراني. 

يأتي ذلك بعد ترقب الملايين من المواطنين، قرار عودة البناء وإصدار تراخيص البناء الجديدة وكذا اشتراطات البناء الجديدة بعد انتهاء قانون التصالح في مخالفات البناء 31 مارس الماضي، خاصة بعد أن توقفت أعمال البناء لما يزيد عن عام، إلا أن عملية البناء عادت في بعض المناطق والأماكن في المحافظات المختلفة خاصة بعد اجتماعات وتحركات الحكومة الأخيرة والإعلان عن اشتراطات البناء الجديدة.  

اشتراطات البناء الجديدة والاوراق المطلوبة للحصول على ترخيص البناء

في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على اشتراطات البناء الجديدة والأوراق المطلوبة للحصول على ترخيص البناء بناء على التعديلات الجديدة، وما هو الغرض من تلك التعديلات؟ وما متطلبات الحصول على ترخيص البناء؟ خاصة أن الضوابط والاشتراطات التخطيطية والبنائية للمدن المصرية، تضمنت أمرا هاما جدا، وهو وضع منظومة جديدة لاستخراج التراخيص، وتم إشراك الجامعات المصرية فى هذه المنظومة، وتم تحديد العلاقة بين المواطن والمركز التكنولوجي، وتحديد الأدوار والعلاقات بين الجهات المنوط بها المشاركة في إصدار التراخيص، وذلك من أجل سد أي باب للفساد، وحفظ حق المواطن، ومنع التلاعب به – بحسب الخبير القانوني والمحامى حسام حسن الجعفرى. 

في البداية - نصت على إضافة 3 مواد للائحة التنفيذية، وهي، المادة "110 مكرر"، وتختص بإجراءات إصدار بيان صلاحية الموقع للبناء من الناحية التخطيطية والاشتراطات البنائية بالنسبة لمدن وحدات الإدارة المحلية، والمادة "112 مكرر"، وتبين المستندات المطلوبة لاستخراج ترخيص بناء بمدن وحدات الإدارة المحلية، والمادة "117 مكرر"، وتوضح إجراءات إصدار التراخيص بمدن وحدات الإدارة المحلية.

المادة الثانية من القرار، نصت على ما يلى "تضاف إلى النماذج المرفقة باللائحة التنفيذية لقانون البناء النماذج المرفقة بهذا القرار (نموذج بيان صلاحية الموقع من الناحية التخطيطية والاشتراطات البنائية، ونموذج طلب الترخيص، ونموذج إصدار ترخيص)، ويتم الالتزام بها بالنسبة لمدن الإدارة المحلية، على أن يُنشر هذا القرار بالوقائع المصرية ويعمل به اعتبارا من تاريخ نشره" – وفقا لـ"الجعفرى".

ما اشتراطات البناء الجديدة طبقا لقرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم "410" 2021؟

قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم "410" لسنة 2021 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون البناء الخاص باشتراطات البناء الجديدة حيث تمت اضافة عدد من المواد "110 مكرر، 112 مكرر، 117 مكرر"، إلى اللائحة التنفيذية لقانون البناء الصادر بالقانون رقم 119 لسنة 2008.

ما الغرض من تلك التعديلات؟

تطبيق الضوابط والاشتراطات التخطيطية والبنائية للمدن المصرية، ومنظومة التراخيص الجديدة، والتي تهدف إلى ضبط وحوكمة العمران والتصدي للتشوه العمراني وتضمنت التعديلات وضع منظومة جديدة لاستخراج التراخيص ستكون أسهل بكثير مما سبق، وتم إشراك الجامعات المصرية فى هذه المنظومة وتم تحديد العلاقة بين المواطن والمركز التكنولوجي، وتحديد الأدوار والعلاقات بين الجهات المنوط بها المشاركة في إصدار التراخيص، وذلك من أجل سد أي باب للفساد، وحفظ حق المواطن، ومنع التلاعب. 

على ماذا تنص تلك التعديلات؟

وفقا للمادة "110 مكرر"، وتختص بإجراءات إصدار بيان صلاحية الموقع للبناء من الناحية التخطيطية والاشتراطات البنائية بالنسبة لمدن وحدات الإدارة المحلية، ووفقا للمادة "112 مكرر"، وتبين المستندات المطلوبة لاستخراج ترخيص بناء بمدن وحدات الإدارة المحلية، ووفقا للمادة "117 مكرر"، وتوضح إجراءات إصدار التراخيص بمدن وحدات الإدارة المحلية، واشارات المادة الثانية من القرار على ما يلي: "تضاف إلى النماذج المرفقة باللائحة التنفيذية لقانون البناء النماذج المرفقة بهذا القرار (نموذج بيان صلاحية الموقع من الناحية التخطيطية والاشتراطات البنائية، ونموذج طلب الترخيص، ونموذج إصدار ترخيص)، ويتم الالتزام بها بالنسبة لمدن الإدارة المحلية".

ما متطلبات الحصول على ترخيص البناء؟               

 اولًا: الحصول على شهادة صلاحية:

التقدم بطلب للجهة الإدارية للحصول على شهادة بصلاحية الموقع للبناء من الناحية التخطيطية والاشتراطات البنائية محدداً به عنوان الموقع وحدوده، ومرفقاً به بعض المستندات الأتية:

أ-صورة بطاقة الرقم القومي.

ب-إيصال سداد الرسوم المستحقة.

ج-استلام ما يفيد تقديم الطلب من الجهة الإدارية فى نفس اليوم .

د-استلام شهادة الصلاحية خلال أسبوع من تاريخ الطلب .

ه- فى حالة وجود موانع بالموقع تقوم الجهة الإدارية بإصدار بيان موضحاً به الموانع التى تمنع إصدار شهادة الصلاحية فى خلال أسبوع من تاريخ تقديم الطلب.

ثانيا: التعاقد مع مهندس أو مكتب هندسى:

-يقوم المالك بالتعاقد مع مهندس أو مكتب هندسى لإعداد وتقديم ملف الترخيص حسب فئة الأعمال الأتية:

فئة (أ) جميع الأعمال.  

فئة (ب) المبانى الإدارية أو التجارية التى لا يزيد ارتفاعاتها عن 22 متر .

-يجوز للمالك أن يعهد لمهندس نقابى له سجل هندسى بالتقدم لاستخراج  الترخيص لأى من فئات الاعمال على أن يتم الأستعانة بالخبرات والتخصصات المطلوبة طبقاً لفئات الأعمال .

اشتراطات المهندس للأعمال:

 الفئة (أ) مهندس معمارى نقابى لا تقل خبرته عن 10 سنوات .

- مهندس مدنى نقابى لا تقل خبرته عن 10 سنوات .

- مهندس نقابى تخصص أعمال كهروميكانيكية .

 الفئة (ب) أن يكون مهندس نقابى معمارى أو مدنى له سجل هندسى فى مجال الهندسة المعمارية أو المدنية .

ثالثاً : يوافى المالك المهندس أو المكتب الهندسى بما يلى:

أ-مستندات ملكية الأرض .

ب-صورة من بطاقة الرقم القومى .

ج-يحضر المالك بنفسة والذى سيصدر بإسمه الترخيص للتفويض أو تقديم توكيل رسمى باسمه أو من ينوب عنه للمهندس أو المكتب الهندسى للسير فى إجراءات استخراج الترخيص .

د-بيان صلاحية الموقع من الناحية التخطيطية والإشتراطات البنائية والصادرة من الجهة الإدارية .

رابعاً: استلام الترخيص.

يتسلم المالك أو من يمثله قانوناً الترخيص ونسخة معتمدة من الرسومات الأصلية بعد سداد الرسوم المستحقة من الجهة الإدارية وذلك فى خلال ثلاثون يوماً من تاريخ تسليم ملف الترخيص.

-فى حالة عدم البت فى طلب الترخيص خلال المدة القانونية:

إذا لم تقم الجهة الإدارية بالبت فى طلب الترخيص خلال 30 يوم يكون ذلك بمثابة الموافقة عليه ويقوم المالك او من يمثله قانوناً بإعلان المحافظ على يد محضر بعزمة على البدء فى التنفيذ بمدة لاتقل عن أسبوعين مع الالتزام بأن يكون الملف المقدم لطلب الترخيص مطابقاً لما ورد فى القانون واللائحة التنفيذية ببند طلب الترخيص .  

خامسا: مدة سريان الترخيص .

 مدة سريان الترخيص سنة واحدة من تاريخ استلام الترخيص، وإذا لم يشرع المالك فى البناء خلال سنة من تاريخ استلام الترخيص وجب علية التقدم للجهة الإدارية بطلب لمد سريان الترخيص مرفقاً به الآتى :ـ

- يجب أن تكون مدة الصلاحية لشهادة سريان الترخيص سنة واحدة .

- لا تعتبر أعمال الحفر أو أعمال سند جوانب الحفر شروعاً فى التنفيذ .

سادساً: التزامات المالك قبل الشروع فى التنفيذ.

يقوم المالك بإخطار الجهة الإدارية بخطاب موصى عليه بعلم الوصول طبقاً للنموذج الوارد باللائحة وذلك قبل البدء فى أعمال البناء بأسبوعين على الأقل مرفقاً به الآتى:

أ-صورة من عقد مقاولة مع مقاول وفى حالة ما إذا ساوت أو زادت قيمة الأعمال عن 350000 جنيه مصري وجب أن يكون العقد مع أحد المقاولين المقيدين بالاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء.

ب-صورة من شهادة الإشراف من المهندس أو المكتب الهندسي المشرف على التنفيذ معتمدة من نقابة المهندسين.

 لا يجوز البدء فى أعمال الحفر أو سند جوانب الحفر إلا بعد الحصول على الترخيص.

سابعاً " التزامات المالك أثناء التنفيذ.

أ- وضع لافتة فى مكان ظاهر بموقع البناء تكتب عليها البيانات الخاصة بترخيص العقار.

ب-ايقاف الأعمال فوراً فى حالة تخلى أى من المقاول أو المهندس المشرف على التنفيذ عن القيام بمهامه لحين تكليف غيرهم مع إعادة التقدم بطلب للجهة الإدارية.

ج-إيقاف الأعمال فى حالة رفع التغطية التأمينية مع عدم استئناف الأعمال إلا بعد عودة التغطية التأمينية.

د- فى حالة وجود مخالفات يتعين على المالك إيقاف الاعمال عند إخطار الجهة الإدارية بذلك ويلتزم بإبقاء لافتة المخالفات التى تضعها الجهة الإدارية بموقع العقار.

ه-فى حالة التوقف عن تنفيذ الأعمال المرخص بها لمدة تزيد عن 90 يوم يتعين على المالك إخطار الجهة الإدارية المختصة بالتوقف وكذلك يلتزم بإخطارها عند استئناف الاعمال بخطاب موصى عليه بعلم الوصول.

ثامناً: صلاحية المبنى للإشغال.

 يصدر المهندس المشرف على التنفيذ شهادة صلاحية المبنى للإشغال تفيد انه تم التنفيذ طبقاً للترخيص الصادر ولأحكام قانون البناء ولائحته التنفيذية والكودات المنظمة والمواصفات القياسية على أن تودع الشهادة فى الجهة الإدارية.

تاسعاً: التعديلات بعد صدور شهادة صلاحية المبنى للإشغال .

 بعد صدور شهادة صلاحية المبنى للإشغال والحاجة لإجراء تعديلات لا تمس الناحية الإنشائية ولا تعتبر تعديلات جوهرية فى الرسومات المعتمدة فانه يتعين على المهندس أو المكتب الهندسى التقدم بطلب للجهة الإدارية مرفقاً به الرسومات المعمارية المعتمدة من الجهة الإدارية موقعاً عليها التعديلات .

عاشرا: التزامات المالك بعد التنفيذ.

أ-يلتزم المالك بوضع صورة من شهادة صلاحية المبنى للإشغال فى مكان ظاهر بمدخل العقار مع الإبقاء عليها لمدة عام من تاريخ صدورها.

 ب-يلتزم المالك بإدارة المكان المخصص لإيواء سيارات شاغلي المبنى وعدم استخدام هذا المكان فى غير الغرض المخصص له.  

ج-إتخاذ الإجراءات الكفيلة بتركيب وتشغيل وصيانة المصعد، على أن يتم التركيب من خلال الشركات المتخصصة والمسجلة بالاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء.

د-عدم الإخلال باشتراطات تأمين المبنى وشاغليه ضد أخطار الحريق. 

حادي عشر: الإشغال الجزئي. 

أ-فى حالة رغبة المالك فى إشغال العقار قبل استكماله يجوز الحصول على شهادة إشغال جزئي ما لم يكن ذلك يؤثر على استكمال المبنى فيما بعد وفقاً للتقرير المقدم من المهندس المشرف على أن يتم تشطيب الجزء المراد إشغاله من الخارج.

ب-فى حال التوقف عن استكمال الأعمال بعد صدور شهادة الإشغال الجزئي بمدة تزيد عن عام يجب على المالك الحصول على موافقة الجهة الإدارية قبل استكمال الأعمال.  

الخبير القانونى حسام حسن الجعفرى