للملاك والمستأجرين.. "النقض" ترسى تؤكد جواز الجمع بين دعاوى الحيازة وأصل الحق في امتداد عقد الإيجار للورثة بشروط.. والحيثيات: هذا الحق يختلف عما استقرت عليه المادة 44/1 مرافعات

أصدرت الدائرة المدنية – بمحكمة النقض – حكماَ قضائياَ يهم ملايين الملاك والمستأجرين، حيث حسم الحكم الجدل القانوني الدائر حول الجمع بين دعوى الحيازة، وبين المطالبة بالحق في امتداد عقد الإيجار للخلف الخاص، خلافا لما استقرت عليه المادة 44/1مرافعات، ولكن بضوابط معينة.  

صدر الحكم في الطعن المقيد برقم 1512 لسنة 71 قضائية، برئاسة المستشار الدكتور فتحي المصري، وعضوية المستشارين سالم سرور، وجمال عبد المولى وأحمد يوسف وأسامة أبو العز.   

الوقائع.. المالك يستولى على شقة الوريث رغم حيازته الشقة خلفاً لوالده المستأجر الأصلي

الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدهما الأولى والثاني، الدعوى رقم 4139 لسنة 1998 جنوب القاهرة الابتدائية، بطلب الحكم باسترداد حيازته للشقة المبينة بالصحيفة، وبإخلاء الأولى منها، وقال بياناً لذلك إنه يحوز تلك الشقة خلفاً لوالده المستأجر الأصلي لها منذ أكثر من 20 عاماً، إلا أنه فوجئ حال سفره باستيلاء المطعون ضدها الأولى عليها، نفاذاً للحكم الصادر في الدعوى رقم 11856 لسنة 1994 جنوب القاهرة الابتدائية، بناء على عقد الإيجار الصادر لها من المطعون ضده الثاني، باعتباره مالكاً للعقار الكائن به تلك الشقة بالرغم من ملكية شركة مصر للتأمين لهذا العقار.  

وإذ لم يكن الطاعن مختصماً فيها فقد أقام الدعوى، أدخل الطاعن المطعون ضده الثالث بصفته خصماً في الدعوى، حكمت المحكمة بالطلبات، استأنفت المطعون ضدها الأولى الحكم بالاستئناف رقم 3634 لسنة 116 قضائية القاهرة، وبتاريخ 31 يناير 2001، قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها. 

مذكرة الطعن تستند على 3 أسباب

وأما عن مذكرة "الطعن" - فإن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب، ينعي بها الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال، وفي بيان ذلك يقول إنه أقام قضاءه بعدم قبول الدعوى على سند من أنه استند فيها إلى أصل الحق بتمسكه بامتداد عقد الإيجار لصالحه بعد وفاة المستأجر الأصلي، وطرد المطعون ضدها من شقة النزاع، في حين أن دفاعه المذكور كان الهدف منه بيان صفته كمستأجر لعين النزاع التي تتيح له رفع دعاوى وضع اليد ولا يُعد ذلك من قبيل الجمع بين دعوى الحيازة ودعوى أصل الحق، فقد أسس دعواه على توافر شروط الحيازة في جانبه، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه . 

عدم جواز الجمع بين دعوى الحيازة وبين المطالبة بالحق

المحكمة في حيثيات الحكم قالت إن هذا النعي سديد، ذلك أن النص في المادة 44/1 من قانون المرافعات على أنه: " لا يجوز أن يجمع المدعي في دعوى الحيازة بينها وبين المطالبة بالحق وإلا سقط ادعاؤه بالحيازة ... "، يدل على أن المناط في سقوط الحق في دعوى الحيازة، هو قيام المدعي برفع دعوى الحق، إذ يعتبر المدعي -برفعه لهذه الدعوى- متنازلاً عن دعوى الحيازة ولا يعني ذلك أنه يمتنع عليه تقديم أوجه الدفاع والأدلة المثبتة لتوافر صفته أو توافر أوصاف الحيازة التي يحميها القانون، ولو كانت هذه الأدلة تتعلق بأصل الحق، طالما أن الهدف منها هو إثبات توافر شروط الحيازة في جانبه ولم يطلب الفصل في موضوع الحق ذاته.  

متى يجوز للمستأجر أن يرفع جميع دعاوى الحيازة؟

ومن المقرر وفقاً لنص المادة 575/1 من القانون المدني أنه يجوز للمستأجر رغم أن حيازته حيازة مادية، فحسب أن يرفع جميع دعاوى الحيازة سواء كان تعرض الغير له تعرضاً مادياً أو تعرضاً مبنياً على سبب قانوني، ومن ثم فإن إقامة دعوى الحيازة من المستأجر، والإشارة فيها إلى صفته هذه للتدليل بها على حقه في رفع الدعوى لا يُعد من قبيل الاستناد إلى أصل الحق الذي يسقط ادعاءه بالحيازة وفقاً لنص المادة 44/1 المشار إليها.   

النقض ترسى مبدأ: جواز الجمع بين دعاوى الحيازة وبين أصل الحق في امتداد عقد الإيجار للورثة

لما كان ذلك، وكان الطاعن قد أقام دعواه على المطعون ضده طالباً استرداد حيازة الشقة محل النزاع باعتباره حائزاً لها، وكان استدلاله بامتداد عقد الإيجار لصالحه بعد وفاة والده المستأجر الأصلي وفقاً لنص المادة 29 من قانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977 إنما كان تأييداً لدفاعه من أنه الحائز الفعلي للعين المؤجرة، وبياناً لصفته كمستأجر لها، إذ لم يطلب الحكم له بأحقيته في استمرار العلاقة الإيجارية مع المؤجر للعين المذكورة، ومن ثم فإنه لا يكون قد جمع في دعوى الحيازة بينها وبين المطالبة بالحق، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بعدم قبول الدعوى بقالة الجمع بينهما، فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه، وإذ حجبه هذا الخطأ عن بحث واقعة الحيازة المدعى بها فإنه يتعين أن يكون مع النقض الإحالة.