العقد شريعة المتعاقدين.. هل يجوز للبائع فسخ عقد البيع مع المشترى؟.. المشرع نزع فتيل النزاع بين الطرفين بنوعين من الفسخ القضائى والاتفاقى.. وحدد 3 شروط لاستحقاقه.. وخبير يوضح الآثار المترتبة عليه

الواقع يؤكد أنه يكون للبائع، إذا أخل المشتري بالتزام الوفاء بالثمن، أن يطلب إلى القضاء في دعوى يرفعها إليه، الحكم بفسخ عقد البيع، ويسمى الفسخ في هذه الحالة بفسخ عقد البيع القضائي، ويجوز للبائع أن يشترط مقدماً على المشتري اعتبار عقد البيع مفسوخاً من تلقاء ذاته دون حاجة إلى حكم قضائي إذا أخل المشتري بالتزام الوفاء بالثمن، ويسمى الفسخ في هذه الحالة بفسخ عقد البيع الاتفاقي.

هل العقد شريعة المتعاقدين فعلا؟

ومن المقرر بنص المادة 147 من القانون المدني في فقرتها الأولى أن "العقد شريعة المتعاقدين"، فلا يجوز نقضة أو تعديله إلا بالاتفاق من الطرفين أو للأسباب التي يقرها القانون، ونفاذ ذلك أن العقد شريعة المتعاقدين وتلها شريعة اتفاقية شهود يلزم عاقديه بما يرد بالاتفاق عليه والأصل أنه لا يجوز لأحد طرف التعاقد أن يقل بنقضه أو تعديله ولا يجوز للقاضي.  

في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية قانونية تهم ملايين البائعين والمشترين حيث تكتظ المحاكم بملايين الدعوى بسبب عملية فسخ عقد البيع والأثار المترتبة عليه في القانون المدني، وذلك على الرغم بأن القانون يقر أن العقد هو شريعة المتعاقدين، ولا يجوز لأحد طرفي التعاقد نقضه، فلا يجوز إذن نقض العقد أو تعديله إلا بتراضي عاقديه ويكون هذا التراضي بمثابة تعاقد جديد السبب من الأسباب المقررة في القانون كما هو الشأن في الرجوع في العقد – بحسب الخبير القانوني والمحامي شريف عبد السلام الجعار.  

في البداية – يجب أن نعلم أن عملية فسخ عقد البيع، إما تكون قضائياً أو اتفاقياً، ولهما آثاراً محددة، فالأول فسخ عقد البيع القضائي حيث تقضي القواعد العامة أنه في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوفِ أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى، ويعدّ عقد البيع من العقود الملزمة لجانبين ـ كما رأينا ـ ويجوز بالتالي للبائع إذا أخل المشتري بالتزامه بالوفاء بالثمن، أن يطلب إلى القضاء، في دعوى يرفعها إليه، الحكم بفسخ عقد البيع، ويسمّى الفسـخ في هذه الحالة بفسخ عقد البيع القضائي  - وفقا لـ"الجعار".

ويستطيع البائع طلب فسخ عقد البيع قضائياً، ولو كان قد طلب من المشتري تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن ورفع به دعوى، لأنه يكون له أثناء هذه الدعوى أن يعدّل طلبه بتنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن إلى طلب فسخ عقد البيع، ويسـتطيع البائع الذي كان قد طلب من المشتري تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن ورفع به دعوى، أن يطلب فسخ عقد البيع، ولو أمام محكمة الاستئناف، ويشـترط حتى يستطيع البائع طلب فسخ عقد البيع لإخلال المشتري بالتزامه بالوفاء بالثمن:

1-إعذار المشتري.

2-وعدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن.

3-ورجوع عدم التنفيذ إلى المشتري وحده.

1ـ إعذار المشتري:

وبالنسبة لإعذار المشترى لا يستطيع البائع طلب فسخ عقد البيع لعدم تنفيذ المشتري التزامه بالوفاء بالثمن، إلا إذا أعذر المشتري وطالبه بتنفيذ هذا الالتزام، وتظهر الأهمية العملية لإعذار البائع للمشتري بتنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن قبل طلب فسخ عقد البيع، في أن الإعذار يجعل القاضي أسرع استجابة لطلب فسخ عقد البيع، وأقرب إلى الحكم على المشتري بتعويض إضافة إلى الحكم بفسخ عقد البيع، ويكون إعذار المشتري بإنذاره، ويمكن أن يكون الإعذار بما يقوم مقام الإنذار، ويقوم مقام الإنذار أية ورقة رسمية تظهر منها بجلاء رغبة البائع في أن ينفذ المشتري التزامه بالوفاء بالثمن، كمحضر الحجز الذي هو من أعمال التنفيذ، والتنبيه الرسمي الذي يسبق التنفيذ وضبط المحاكمة .

نصائح عملية في الإعذار تنزع فتيل الأزمة بين البائع والمشترى

ولكن يكون من مصلحة البائع أن يعذر المشتري بإجراء مستقل عن صحيفة الدعوى، و لو كانت هذه الصحيفة تقوم مقام الإنذار، لأنه إذا تم الإعذار في صحيفة الدعوى و بادر المشتري إلى تنفيذ التزامه بالوفاء بمجرد تبليغه صحيفة الدعوى، تكون مصروفات الدعوى على البائع، لأن المشتري يكون قد نفذ التزامه بالوفاء بالثمن بمجرد إعذاره، ولا تكفي الورقة غير الرسمية للإعذار في المسائل المدنية .

وتكفي الورقة غير الرسـمية للإعذار في المسائل التجارية وفقاً للعرف التجاري، بل ويكفي مجرد الإخطار الشفوي إذا كان العرف التجاري يسمح بذلك، كل ما يهم هو أن يثبت البائع أن الإعذار قد تم على هذا الوجه، ويستطيع البائع طلب فسخ عقد البيع لعدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن، دون إعذار المشتري ومطالبته بالتنفيذ في بعض الحالات، وترجع هذه الحالات إلى الاتفاق أو إلى حكم القانون.

فقد يتفق البائع والمشتري على أن يكون المدين – المشتري - معذراً بمجرد حلول الأجل دون حاجة إلى أي إجراء آخر، وقد يكون هذا الاتفاق صريحاً وقد يكون ضمنياً، ويعدّ اتفاقاً ضمنياً أن يشترط البائع على المشتري أن يدفع الثمن في محل إقامته، ولا يحضر المشتري للدفع يوم حلول الأجل، وقد يقضي القانون بعدم الحاجة إلى الإعذار، فقد نص القانون على عدم الحاجة إلى الإعذار في حالتين كالتالى:

أـ إذا استحال على المشتري تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن، إذ لا يكون هناك معنى لإعذاره في هذه الحالة.

ب ـ وإذا صرّح المشـتري كتابةً أنه لا يريد تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن.

2ـ عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن :

يشترط لطلب البائع فسخ عقد البيع، ألا ينفذ المشتري التزامه بالوفاء بثمن المبيع، ولا يصعب تقرير فسخ عقد البيع عندما يكون عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن كلياً، وتبدو الصعوبة في حالة ما إذا كان تنفيذ المـشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن متأخراً، أو جزئياً، ويكمن هنا دور القاضي في الحكم بفسخ عقد البيع، لأن له السلطة التقديرية في الحكم بالفسخ، وتعدّ سلطة القاضي التقديرية ذات أهمية قصوى، لأن الحكم بفسخ عقد البيع ليس كاشفاً للفسخ بل منشأ له، ويستهدي القاضي إذ يمارس سلطته التقديرية آنفة الذكر بدرجة أهمية عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن.

التأخير في الالتزام بالوفاء بالثمن

فإذا كان المشتري قد تأخر في تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن، فيتوقف الحكم بفسخ عقد البيع على الظروف، فقد يكون تأخر المشتري في تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن مساوياً لعدم التنفيذ حين يفوت التأخر على البائع فرصة ما، وأما حيث لا يؤدي تأخر المشتري في تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن إلا إلى إصابة البائع بضرر بسيط، فيقتصر القاضي على الحكم بالتعويض، و كذلك الأمر بالنسبة لعدم تنفيذ المشتري جزئياً لالتزامه بالوفاء بالثمن، فقد يسوغ الفسخ في فرض، ولا يسوغه في فرض آخر، ويتوقف هذا على شأن عدم التنفيذ الجزئي بالنسبة للبائع ، فإذا كان الجزء غير المنفذ قليل الأهمية ، اكتفى القاضي بالحم بالتعويض، و أما إذا كان جوهرياً، فعندئذٍ يقضي بفسخ عقد البيع .

ويستهدي القاضي عند ممارسة سلطته التقديرية آنفة الذكر أيضاً، بسوء نية المشتري و حسنها، فإذا كان المشتري قد تقصد إحداث ضرر للبائع من جراء عدم تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن، يكون سهلاً على القاضي أن يستجيب لطلب البائع بفسخ عقد البيع، وظاهر أن هذه السلطة الممنوحة للقاضي ترد على البائع السيئ النية إذا حاول التحلل من عقد البيع الحاضر، بحجة وجود عيوب طفيفة في تنفيذ المشتري لالتزامه بدفع الثمن .

3ـ عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن معزو إلى المشتري:

لا يسـتطيع البائع طلب فسخ عقد البيع، لعدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن، إلا إذا كان عدم التنفيذ معزواً إلى المشتري وحده، ولا يجوز بالتالي للبائع طلب فسخ عقد البيع عندما يتسبب هو ذاته في عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن، كأن يرفض قبول الثمن المعروض عليه، أو كأن يخل بالتزامه بتسـليم المبيع فينشأ للمشتري حق الامتناع عن تنفذ التزامه بالوفاء بالثمن.

ثانياً - فسخ عقد البيع الاتفاقي

يستطيع البائع أن يشترط مقدماً على المشتري استبعاد اللجوء إلى القضاء لتقرير فسخ عقد البيع في حالة عدم تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن، ويتم ذلك بإدراج شرط فاسخ بمقتضاه يعد عقد البيع مفسوخاً من تلقاء ذاته دون حاجة إلى حكم قضائي، ويستلزم لاستبعاد اللجوء إلى القضاء لتقرير فسخ عقد البيع في حالة عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن عند إدراج الشرط الفاسخ أن يتضمن هذا الشرط استبعاد تدخل القضاء صراحة.. لماذا؟

لأنه إذا اقتصرت صياغة الشـرط على أن يكون عقد البيع مفسوخاً دون استبعاد تدخل القضاء صراحة، فلا يغني ذلك عن الالتجاء إلى القضاء للحكم بفسـخ عقد البيع، بما يتضمنه ذلك من سلطة تقديرية للقاضي قد يحكم معها بفسخ العقد وقد لا يحكم، ويتعين على البائع إذا أراد أن يستبعد ليس فقط سلطة القاضي التقديرية، بل وتدخله أيضاً أن يشترط صراحة وقوع فسخ عقد البيع دون حاجة لتدخل القضاء إذا لم ينفذ المشـتري التزامه بالوفاء بالثمن، ويلتزم القاضي في هذه الحالة بإعمال الفسخ، وليس له منح المشتري أية مهلة للوفاء بالثمن .

ولا تغني صياغة الشرط الفاسخ على أن يكون عقد البيع مفسوخاً دون تدخل القضاء إذا لم ينفذ المشتري التزامه بالوفاء بالثمن، عن ضرورة إعذار البائع للمشتري بوجوب تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن، ويتعين على البائع، إذا أراد أن يستبعد الإعذار أن يشترط صراحة فسخ عقد البيع دون حاجة لتدخل القضاء، ودون الحاجة إلى إعذار، ويلتزم القاضي في هذه الحالة بإعمال الفسخ، ولا يحتاج البائع إلى توجيه الإعذار.

ولكن يعفى البائع من الإعذار دون اشتراط على اسـتبعاده صراحة في حالة واحدة خاصة ببيع المنقولات، وردت في المادة 429 من القانون المدني التي تنص على أنه: " في بيع العروض وغيرها من المنقولات إذا اتفق على ميعاد لدفع الثمن وتسـلم المبيع، يكون البيع مفسوخاً دون حاجة إلى إعذار إن لم يدفع الثمن عند حلول الميعاد إذا اختار البائع ذلك، وهذا ما لم يوجد اتفاق على غيره ". 

هل لعملية فسخ عقد البيع أثر يُذكر؟

يترتب فسـخ عقد البيع لعدم تنفيذ المشتري التزامه بالوفاء بالثمن، سواء أكان قضائياً أو اتفاقياً، آثار تتمثل في زوال عقد البيع بأثر رجعي، فينحل عقد البيع إذا فسخ لا من وقت النطق بالحكم، بل من وقت نشوء العقد، ويعد العقد المفسوخ كأن لم يكن، ويسقط أثره حتى في الماضي، ويكون للفسخ هذا الأثر الرجعي فيما بين المتبايعين وبالنسبة للغير.

أ-الأثر الرجعي لفسخ عقد البيع بين البائع والمشتري:

يزول عقد البيع، إذا فسخ لعدم تنفيذ المشتري التزامه بالوفاء بالثمن، بأثر رجعي فيما بين المتبايعين، ويترتب على زوال عقد البيع بأثر رجعي فيما بين المتبايعين، أنه يجب إعادة الحال بينهما إلى ما كانت عليه قبل العقد، فيرد المشتري المبيع إلى البائع إن كان قد تسلمه، ويرد البائع ما قبضه من ثمن إلى المشتري.

ويرد المشتري المبيع إن كان قد قبضه بثمراته، ويرد البائع ما قبضه من ثمن بفوائده القانونية، ويكون الرد من وقت المطالبة القضائية طبقاً للقواعد العامة، ويكون استرداد كل متبايع لما أعطاه على أساس استرداد دفع غير المستحق، ويحكم بالتعويض إذا استحال إعادة الحال إلى ما كانت عليه قبل العقد، ويؤسس الحكم بالتعويض هنا على المسؤولية التقصيرية لا العقدية، لأن عقد البيع يعد بعد الفسخ كأنه لم يكن.

ويلاحظ مما تقدم أن دعوى فسخ عقد البيع من شأنها أن تجعل البائع في مقام الدائن الممتاز من الناحية العملية، لأنه يسترد المبيع دون أن يشترك معه فيه بقية دائني المشتري، فهو ممتاز من هذه الناحية، ويكمن بالتالي تقريب دعوى فسخ عقد البيع من الناحية العملية من المقاصة وحق الحبس وحق الامتياز.

ب- الأثر الرجعي لفسخ عقد البيع بالنسبة إلى الغير:

يزول عقد البيع إذا فسخ لعدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن، بأثر رجعي بالنسبة إلى الغير، ويترتب على زوال عقد البيع بأثر رجعي بالنسبة إلى الغير أنه يجب إعادة الحال بالنسبة لهذا الغير إلى ما كانت عليه قبل العقد، فإذا باع المشتري المبيع إلى مشترٍ ثانٍ أو رتب عليه حقاً عينياً كحق ارتفاق أو حق انتفاع، ثم طالب البائع بفسخ عقد البيع وأجيب إلى طلبه، رجع إليه المبيع خالياً من هذه الحقوق، إذ من المقرر أنه متى سقط حق المتصرف سقط حق المتصرف إليه، ويعد هذا مقتضى القاعدة الرومانية القائلة : "إذا زال حق المتصرف ( المشتري ) زال حق المتصرف إليه ( الغير )".

ولكن يلقي المشرع على هذه القاعدة تحقيقاً لاستقرار المعاملات وحماية للثقة والائتمان، قيوداً تحد من إطلاقها، ويعد من هذه القيود بالنسبة للعقارات أنه إذا اكتسب الغير من المشتري بحسن نية حقاً عينياً على عقار، فإن المشرع يحمي هذا الغير حسن النية، ويرجع ذلك إلى أن المشرع يفرق في الحكم بين التصرفات التي يأتيها المشتري قبل تسجيل دعوى فسخ عقد البيع، وبين تلك التي يأتيها بعد هذا التسجيل:

1-فأما بخصوص التصرفات الأولى، فإن أثر الحكم الذي يصدر بفسخ عقد البيع لا يمتد إلى الغير حسن النية، حماية لهذا الغير الذي تستند ملكيته إلى قيود السجل العقاري، وعملاً بالمادة 13 من القرار 188 التي تقضي باحترام الحقوق المكتسبة من حسن نية استناداً إلى قيود السجل العقاري.

2-وأما بخصوص التصرفات اللاحقة التي يقوم بها المشتري، بعد تسجيل دعوى فسخ عقد البيع، فإن أثر الفسخ يسري على الغير أيضاً، ولو كان هذا الغير حسن النية – أي يجهل أن سند المشتري مطعون فيه – لأن القانون افترض سوء النية بمجرد حصول التسجيل، فلا يستطيع الغير أن يحتج بعدم علمه بدعوى فسخ عقد البيع.

3-وأما القيود بالنسـبة للمنقولات فهي أنه إذا اكتسب الغير من المشتري منقولاً مادياً، ثم فسخ عقد البيع الذي اشترى بموجبه المشتري، فيمكن لهذا الغير مع ذلك أن يمتلك المنقول متى كان حسن النية، أي جاهلاً سبب فسخ عقد البيع، عملاً بالقاعدة القائلة: "الحيازة في المنقول سند الحائز "، وتطبق هذه القاعدة ليس فقط في حال تملك المنقول، بل في حالة اكتساب أي حق عيني عليه.

الالتزام بتحمل مصروفات البيع

يتحمل المشـتري مصروفات البيع، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يحمل البائع هذه المصروفات، وتؤكد هذا الحكم المادة 430 من القانون المدني التي تنص على أن: " نفقات البيع والطوابع ورسوم التسجيل وغير ذلك من مصروفات تكون على المشتري، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك ".

ويعد من مصروفات البيع فيتحمله المشتري، مصروفات كتابة عقد البيع، وأتعاب المحامي الذي أعد عقد البيع وسجله، ومصروفات الاطلاع على العقار المبيع في السجل العقاري، ورسوم تسجيل عقد البيع الوارد على عقار في السجل العقاري، ورسوم التصديق على الإمضاءات عند تقديم عقد البيع للتوثيق العقاري.