هام لملايين المشترين.. كيف تحافظ على "تحويشة العمر" عند شراء شقة؟.. 7 خطوات يضمن بها المحامى المحترف حقوق المشترى لتجنب عملية النصب.. و4 مستندات لا بد من الحصول عليها.. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة

في الواقع يكتشف المشتري أحياناَ أنه وقع ضحية نصب حال علمه أن الوحدة السكنية التي اشتراها لم يتم بناءها من الأساس، أو تم بيعها لأكثر من مشتري، أو ربما يكتشف أحياناَ أخرى أن العقد الذي أبرمه يتعلق بوحدة أخرى غير تلك التي اشتراها، ولمواجهة هذه الظاهرة، هناك العديد من الإجراءات التى من المفترض أن يتبعها المشترى قبل إجراء عملية الشراء، بغرض تجنب عمليات النصب التى تتم بشكل أشبه بالمستمر خلال الفترة الماضية.  

وفى الحقيقة هناك 7 خطوات يستطيع المحامى المحترف أن يضمن فى أى عقار أياَ كان نوعه وملكيته وجهته ومن تتعامل معه، ألا يتعرض موكلك أو غيرك قبل الوصول للمحكمة لأي عملية نصب أو احتيال أو حتى ضياع لجزء من حقوقك المادية والمعنوية من شراء لوحدة سكنية جديدة، ولا يفقده حق من حقوقه في ملكية أو التصرف في هذه الوحدة. 

كيف يحافظ المحامى على "تحويشة العمر" للموكل عند شراء الشقة؟

التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية في غاية الأهمية تهم ملايين المتعاملين والمتعاقدين في مسألة بيع وشراء العقارات من خلال شرح مفصل للخطوات السبعة، فمراحل وأسرار شراء العقارات من أول الحصول على صور المستندات حتى الشراء والتسجيل من أول الإطلاع على مستندات الملكية والبحث والفوز بالعقار المناسب وكتابه وتسجيل العقد – بحسب الخبير القانوني والمحامى محمد ميزار.  

فى البداية – يجب الإلمام بهذه الخطوات السبعة المتعلقة بالمحامى وكيفية حفاظه على حقوق موكله والمتضمنة الحصول على حزمة من المستندات وموقع العقار ومواصفات العقار عند البحث والشراء، والقواعد الأساسية لشراء ناجح، ونصائح حال الشراء والتي قد يغفل عنها البعض رغم أهميتها البالغة، وعند تحرير العقود يجب ألا تكتفي بالعقد الابتدائى، وما يجب أن يتضمنه عقد الإيجار وغيرها من الإجراءات التى سيتم شرحها بالتفصيل – وفقا لـ"ميزار".

الخطوة الأولى: احصل على المستندات فيجب الحصول على المستندات التالية أو صورة منها

 1-عقد بيع ابتدائى من المالك ورفع دعوى صحة توقيع ونفاذ في حالة وجود أكثر من مالك والحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين.

2-توكيل رسمى من المالك بحق البيع للنفس وللغير.

3-صورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقارى.

4-صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار.

الخطوة الثانية: العقارات لها سرين كبيرين الموقع وحال ومواصفات العقار عند البحث والشراء

الأول:

مقولة مشهورة: الموقع ثم الموقع ثم الموقع

فالعقارات لا تزداد قيمتها دائما، فقد يراوح متوسط الزيادة المعهودة 5% سنويا على سبيل المثال، ولكن هناك الكثير من المواقع التي لم تزد فيها أسعار العقارات لعشرات السنوات.

والثاني:

حال العقار المراد شراؤه بما يشمله من مواصفات وموقع

ويقوم هذان السران على أربع قواعد مهمة ينبغى التقيد بها وهذه القواعد هى:

أ- اشتر أملاكاً فى منطقتك

 يجب عليك أن تكون على علم تام بما تفعله، وإذا كنت قد أمضيت عدة سنوات فى منطقة معينة، فأعلم أنك تتميز عن غيرك بمعرفة العقارات لمنطقتك أكثر مما تظن، فإنك وإن كانت لديك فكرة جيدة عن عقارات المناطق المجاورة إلا أنها لا ترتقي إلى المستوى المطلوب من المعرفة والإلمام، وهذا سبب كاف للابتعاد عنها والتمسك بمنطقتك، إن بقاءك فى منطقتك يمنحك فرصة التعرف على سوق العقارات حق المعرفة، وهذا هو أهم عامل للحد من مخاطرتك وزيادة احتمالات تحقيق الربح.

ب- استثمر أموالك في العقارات الجيدة أو الجديدة الواعدة

 إذا استطعت أن تشترى فى المناطق الواعدة فأنت على موعد مع تحقيق أرباح ولكن هناك نوعان للمواقع الرائعة تلك التى ثبت أنها مجدية فعلاً وتلك هى التى على وشك أن تحتل موقعاً رائعاً، فيمكنك جنى أرباح فى الحالتين وإليك الوسيلة.

- في المناطق المجاورة احرص على شراء العقارات الأرخص، وبهذه الطريقة فإن أى أموال ستنفق على إصلاحها ستعود إليك بضعف إلى 3 أضعاف الأموال التى استثمرتها بها، وعندما تشترى عقاراً رديئاً فى مكان رائع، فإن ميزة المكان الرائع تدعمك، وترفع سعر البيع بمجرد أن يبدو العقار فى شكل مقبول وبالطبع، فليس من السهل شراء أقل العقارات سعراً فى مثل هذا المكان الجيد وبسعر رخيص، ففى الغالب ستجد أن صاحب العقار على دراية بمجريات الأمور ولكن فى حالة العقارات التى فى وضع سيئ جداً يمكنك أن تحظى بصفقة جيدة.

- فى المناطق المجاورة الواعدة اشتر مجموعة من العقارات سواء وحدك أو بالاشتراك مع مجموعة من المشترين ستعمل على الارتقاء بالجوار، مما سيترتب عليه زيادة الأسعار بشكل يفوق توقعاتك.

ج- اشتر أبنية متينة وجدد متى تسنى لك هذا

 فليس هناك ما هو أسوأ من إدارة مبنى سيئ، فالمستأجرون يشتكون ويترددون فى سداد الإيجار ويتعاملون معك كما لو كنت محتالاً عليهم، كن شديد الحذر فيما يتعلق بالعقارات التى تعانى من حالة حرجة وغالية الثمن، لا تشتر أى عقار يعانى مشكلات جوهرية كالسقف الردىء أو الصرف السيئ أو نظام الكهرباء الفاسد، فتكلفة إصلاح هذه المشكلات ستلتهم أية أرباح يمكنك أن تجنيها.

د-قم بإقامة شبكة معارف من الحرفيين الموثوقين

 إذ أنك فى حاجة دوماً إلى سباك وكهربائي وبستاني ونجار، وغيرهم، وتحرى الدقة فى اختيارك بحيث تقلل من سعر التكلفة واستعن بعمال موثوقين يعكفون على العمل الجاد.

الخطوة الثالثة: القواعد الأساسية لشراء ناجح

القاعدة الأولى:

ابدأ بما تعرفه ركز على واحد من اثنين من الأحياء التى تعرفها، فالعقارات التي تباع بأقل من قيمتها السوقية لن تنتظر لفترة طويلة، لذا عليك أن تتخذ الإجراءات العملية المطلوبة من أجل اكتشاف الصفقات، وكن على استعداد لاقتناصها فى اللحظة المناسبة.

القاعدة الثانية:

تأكد من وجود سوق نشطة: فإن أفدح الأخطاء الفشل في تحديد ما إذا كان هناك سوق نشطة أم لا ويقع هذا الخطأ فى الأغلب عندما يخرق المرء فى الغالب القاعدة الأولى وهى أن يبدأ بما يعرفه، فبمجرد أن يبدأ من منطقته المحلية والمناطق المجاورة له فإنه على علم أكيد بمستوى الطلب وجودة السوق، أما إذا أراد تجاوز الحدود فى مرحلته الأولى فإن احتمالات إخفاقه تكون أكبر.

القاعدة الثالثة:

تأكد من طريقة الشراء الصحيحة: فبمجرد أن تعرف قيم العقارات فى منطقتك المستهدفة بشكل جيد تكون على استعداد لاكتشاف الصفقات المناسبة فى اللحظة التى تظهر فيها، ويتأتى ذلك بالبحث الدؤوب عن العقارات المعروضة للبيع بالصحف والإنترنت والمكاتب العقارية ومتابعة كافة الصفقات التى تتم ومن ثم مقارنة هذه الأشياء بالقيم التى عرفتها عن قيم العقارات فى المنطقة المحددة، وبالتالي فإنك سرعان ما ستصل إلى مرحلة تشعر فيها بأنك تعرف كل العقارات المعروضة للبيع فى منطقتك المستهدفة وستبدأ بالبحث فقط عن القوائم الجديدة.

الخطوة الرابعة:

نصائح حال الشراء والتي قد يغفل عنها البعض رغم أهميتها البالغة:

1-تحديد المساحة التي ترغب فيها ومتوسط السعر الذي تريد الشراء به حتى توفر وقتك ومجهودك عند إجراء عملية البحث عن طلبك.

 2-لا تقم بدفع أية مبالغ نقدية فى شكل مصروفات معاينة.

 فهناك بعض مكاتب الوساطة التى ترتزق من مصروفات المعاينة، وذلك بعمل إعلانات غير صادقة عن مبيعات لشقق أو أى عقار آخر ويكون سعره أقل كثيرا من المعقول لإغرائك بدفع مصروفات المعاينة فوراً، ويقوم بالاتفاق مع مالك الوحدة بإحضار العملاء لمعاينه الشقة مقابل حصوله على جزء من مصروفات التحصيل، ثم بعد ذلك يتم إخبار العملاء بأن صاحب الشقة صرف النظر عن عملية البيع أو الإيجار وهكذا فى كل إعلان، لذا يجب عليك الحذر وعدم تصديق الإعلانات التي تنخفض أسعار عقاراتها عن الحد المعقول.

3-عند قيامك بأي عملية شراء عليك التأكد من أن البائع هو المالك الفعلى للوحدة وإن كانت الوحدة ملكا لورثة فعليك التأكد من حضور جميع الورثة أو من ينوب عنهم بتوكيل بيع حيث إنه لو تم البيع بغياب أحد الورثة، فمن حقه الرجوع عليك ببطلان العقد وهى قضية تمتد حبالها فى المحاكم.

عليك أيضا طلب صورة من عقد العقار وإعلام الوراثة فى حالة أن يكون العقار ملكا لورثة والتأكد من صحة الأوراق كلها من خلال محام متخصص فى المسائل العقارية أو بالسؤال فى الجهة المختصة عن ذلك.

4-إن كان العقار مرهونا لبنك، فعليك الذهاب للبنك المرهون له العقار، والتأكد من رفع الرهن من عليه، وعليك الإطلاع قبل الشراء على الورقة الموجهة من البنك إلى مالك الوحدة برفع الرهن من على الوحدة مع الاحتفاظ بتلك الورقة بعد إتمام عملية الشراء.

5-عند قيامك بشراء عقار عليه أقساط متبقية من ثمن شرائه عليك الذهاب للجهة الممولة أو الشركة التى باعت ذلك العقار للمالك الأصلي، والتأكد من قيمة الأقساط المتبقية على العقار وإن كان العقار أرضا والشركة تقوم بعملية بناء تلك الأراضي، وتقسيط ثمن البناء على المالك فعليك معرفة ما تم دفعه والأقساط المتبقية، وإن كانت الأرض لم يتم بناؤها بعد فعليك التأكد من أن ثمن البناء الذي اتفقت الشركة مع المالك الأصلى على بناء عقاره به سيكون ساريا عليك بالأسعار القديمة دون تحميلك أى مبالغ إضافية ناتجة عن ارتفاع أسعار مواد البناء بالسوق وكل ذلك تقوم به قبل دفع أى مبالغ مقدمه لمالك الوحدة.

الخطوة الخامسة: نصائح قانونية هامة قبل شراء أي عقار

أولا:

إذا كان العقار مبني بالفعل

-التأكد من مستندات الملكية الموجودة مع البائع، وأن له الحق في التصرف في هذه الوحدة أيا كان نوعها سواء بصفته الأصلية أو بوجود توكيل معه، وأن يكون هذا التوكيل ساري المفعول، ومراجعة مكتب التوثيق الذي تم توثيق التوكيل فيه، وأن يكون المستند الذي يثبت الملكية للبائع مشهرا.

-إذا كان لهذه الوحدة أكثر من بائع، كأن تكون ضمن ارث مثلا لمجموعة من الأفراد، فيجب في هذه الحالة أن تتأكد من موافقة كل المالكين على بيع هذه الوحدة، وهي ليست موافقة شفهية، وإنما لابد أن تكون هذه الموافقة بتوكيل رسمي من جميع الملاك، مما يؤكد موافقتهم على البيع.

ثانيا:

إذا كنت تقوم بالشراء في أي مشروع سكني جديد لم يتم الانتهاء من بناء وحداته فعلا

-فلن يمثل هذا مشكلة في حد ذاته إذا تأكدت من الحي أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة التابعة لها الوحدة السكنية من أن هذه الوحدة ليست في عقار متعدى على أملاك الدولة، والإطلاع على قرار تخصيص الأرض للشركة المالكة للمشروع بنفس مواصفات المشروع أو الكمباوند.

-التأكد من أن هذا العقار له رخصة بناء، وأن أدوار هذا العقار مطابقة للترخيص ولا توجد أي أدوار مخالفة، خاصة الوحدة التي تنوي شراءها، وذلك حتى تتجنب إزالتها من قبل الحكومة، فضلا عن أن مثل هذه المخالفات تتضمن تهديدا لسلامتك الشخصية، لأنها معرضة للانهيار، وفي كل الأحوال يمكنك مراجعة إدارة الأملاك والتنظيم أو الإدارة الهندسية في الجهات الرسمية المعنية.

-لا تتردد أبدا في طلب الإطلاع على مستندات ملكية البائع لهذه الوحدة، ويجب أن تتأكد أن عقد ملكيته للوحدة السكنية او العقار مسجل في الشهر العقاري وبه كل مواصفات العقار والأرض، وحصولك على مستند الملكية هذا يمكنك أيضا من معرفة إذا كانت هناك أي خلافات قضائية بين مالك الوحدة وغيره من الأفراد، حتى لا تتورط في أي قضايا سابقة لا دخل لك بها.

ثالثا:

بعد التأكد من مستندات الملكية ورخصة العقار.. يجب عليك أن تحصل على ما يسمى "بالشهادة السلبية بالتصرفات على العقار".

 ويتم الحصول عليها من مصلحة الشهر العقاري، وهذه الشهادة هي التي تمكن المشتري من التأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة، مثل بيعها أو تأجيرها سابقا أو حاليا دون إعطاء معلومات بهذا للمشتري الجديد، فهذه الشهادة تضمن لك أن لا يتم دفع أموال في وحدة مباعة لغيرك.

رابعا:

يحق لك أن تطلب من مالك الوحدة السكنية صورة من آخر فاتورة كهرباء أو غاز لهذه الوحدة

خامسا:

ومن المهم أن تتأكد إذا كانت هذه الوحدة تابعه لاتحاد ملاك في العمارة مثلا أنه لا يوجد عليها أي مستحقات صيانة أو غيرها، حتى لا تجد مطالبات مالية من اتحاد الملاك لك عن فترة لم تستخدم فيها هذه الوحدة.

الخطوة السادسة: 

عند تحرير العقود يجب ألا تكتفي بالعقد الابتدائي

والعقد الابتدائي هو عقد يتم تحريره بين الطرفين البائع والمشتري، وعيب هذا العقد أنه قد يسمح بقدر من التلاعب فيه مما لا يضمن لك كل حقوقك كاملة،  لذلك كان من المهم أن يتم تحرير - عقد بيع مسجل - وهذا النوع من العقود يكون الأصل منه موجودا في الشهر العقاري، وان يكون به رقم وتاريخ الإشهار.

الخطوة السابعة:

العقد يجب أن يتضمن :

أ- بيانات كل من الطرفين بشكل واضح مبينا الاسم كاملا سواء فرد أو شركة ومحل الإقامة أو عنوان المراسلة وكافة التفاصيل الأخرى.

ب-من أهم الإجراءات التى تضمن لك حقوقك كاملة هي أن تذكر كل التفاصيل الخاصة بالوحدة في العقد، مثل المساحة الإجمالية، حصة الوحدة من الأرض ومن المرافق ومن السطح ومن المنور ومن الجراج ومن المداخل، وجود حديقة مصاحبة للوحدة أم لا وما هى مساحتها؟ وبيان حصة الوحدة منها، الدور الذى توجد به الوحدة، وعنوان العقار كاملا، ورقم المرحلة إذا كانت الوحدة فى كمباوند سكنى.

ج- يجب أن يكون العقد مبينا حقوق والتزامات كل من البائع والمشترى بصورة واضحة مفصلة شاملة لكل التفاصيل والبيانات، كأن يتم كتابة قيمة الأقساط المستحقة وعددها ومواعيد سدادها، والوقت المحدد للتسليم، وما هي شروط التسليم؟.. وحالة الوحدة التي سيتم الاستلام عليها، وغرامة التأخير في التسليم، وقيمة التأمينات أو وديعة الصيانة، ومراحل التشطيب، ومواصفات التشطيب، وغيرها من كل التفاصيل التي تجعلك تضمن كل حقوقك كاملة.

د-بعد كتابة العقد يجب أن يتم البدء سريعا في إجراءات تسجيله بالشهر العقاري أو تسجيل توكيل رسمي من البائع لك وأن يعطيك العقد أو التوكيل الحق في أن تبيع هذه الوحدة لغيرك أيضا، وبدء إجراءات دعوى صحة توقيع ونفاذ، وهي إجراء قضائي قانوني يتعلق بالوحدة العقارية لضمان حقوق المشتري وعدم ترك فرصة، لأن يتعرض لأى عملية نصب، ويفضل الانتهاء من هذه الإجراءات، ويتم إرفاق صورة من المخطط العام للمشروع أو الكمباوند السكنى ومراحله والمرحلة الموجود بها الوحدة وتفاصيله وخدماته مع العقد كملحقات له.

-من الأفضل دائما أن تسارع بنقل عداد الكهرباء باسمك كمالك حالي لهذه الوحدة، فهو ضمان كبير لحقوقك بها، خاصة وأن فى العديد من الإجراءات الحكومية الأخرى يتم طلب آخر فاتورة كهرباء خاصة بهذا العقار كإثبات على محل إقامتك.