عيوب الشراكة.. اشترت شقة مع شقيقتها مناصفة.. الأخيرة ترفض إعطاءها حقها فى العين.. المشرع وضع 3 حلول للتصدي لألاعيب وتعنت الشركاء.. ونصائح لتجنب بطء التقاضى: على المتضرر التصرف على الشيوع في نصيبه للغير

"اشتريت شقة مناصفة بعقد رسمى أنا وشقيقتي منذ 12 سنة، وذلك بعد أن عانت شقيقتي الآمرين مع زوجها، وهي مقيمة فيها لأنها مطلقة، ومنذ 4 سنوات حدثت العديد من التطورات والأحداث وتغيرت الظروف والأحوال، أبرزها مروري بضائقة مالية، الأمر الذي جعلني أطلب منها بيع الشقة ليأخذ كل منا نصيبه بالتراضي، خاصة أن كان هناك شروطا مرتبطة بإقامتها في الشقة وهي لم تلتزم بها وهذه الشروط ليست مكتوبة أو مدونة في عقد بينى وبينها".. بهذه الكلمات بدأت "سعاد. ع"، 47 سنة، محافظة القاهرة، سرد مأساتها مع شقيقتها في محاولة لإيجاد حلول قانونية.    

اشترت شقة مع شقيقتها مناصفة والأخيرة ترفض إعطائها حقها

وتابعت: "حتى هذه اللحظة لم أستطع الحصول على حقوقي في تلك الشقة على الرغم من أن شقيقتي أكدت لي أكثر من مرة أن لديها نية في بيع الشقة، ولكن وبعد ما يطلع عيني مع السماسرة وأفضل رايحة جايه افرج الشقة أول ما اتفق مع المشتري تفتعل خناقة وحوارات لحد ما تطفش المشترى ومبقاش فيه سمسار واحد عايز يسوق الشقة، وفي الآخر عملتلي بلوك على التليفون وأنا محتاجة فلوسي.. هل في حل إني ابيع نصيبي فقط او أأجر نص الشقة؟ مع العلم إنى مش هينفع أرفع قضية لأن كل فلوسي في الشقة دي ومش هقدر استني 10 سنيين عشان اخد ملاليم في الاخر".   

السؤال يتعلق بـ"الملكية الشائعة"

للإجابة على هذا السؤال – يقول الخبير القانوني والمحامي بالنقض سامى البوادى - يجب أن نفهم أولاً أن السؤال يتعلق بإشكالية قانونية دقيقة، وهى الملكية الشائعة والتي تعنى أن يمتلك شخصان أو أكثر حصة غير مفرزة - غير محددة - فى المال المملوك لهم سواء كان عقاراً أو منقولاً وبالتالي يكون كل منهم مالك لكل ذرة فى العقار أو المنقول ولكن ملكية مشتركة مع باقى شركائه، وقد نصت الفقرة الأولى من المادة 826 من القانون المدنى أنه: "كل شريك في الشيوع يملك حصته ملكاً تاماً، وله أن يتصرف فيها وأن يستولي على ثمارها وأن يستعملها بحيث لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء......" – وفقا لـ"البوادى".

ويثور التساؤل بالنسبة لسؤال القارئة.. وهو كيفية تصرف الشريك على الشيوع فى نصيبه فى ظل تعنت باقي الشركاء؟

لا يخرج الأمر في هذه الحالة عن 3 حلول كالتالى:

الحل الأول:

أن يقوم الشريك على الشيوع بالتصرف فى نصيبه للغير شائعاً وفى هذه الحالة يكون التصرف صحيح ونافذ فى حق باقى الشركاء، وفى هذه الحالة المشترى يحل محل الشريك الذى تصرف، ويكون له نفس الحقوق أى أنه يكون مالكاً أو مستأجراً لحصة غير مفرزة من العقار أو المنقول الذى تم التصرف فيه. 

الحل الثانى:

قيام الشريك بالتصرف فى جزء مفرز من المال الشائع - غرفتين مثلاً من الشقة أو قطعة محددة من الأرض المباعة - وفى هذه الحالة يكون التصرف صحيح ونافذ بين المتعاقدين، ولكنه غير نافذ فى حق باقى الشركاء إلا بأحد أمرين:

أ ـ إقرارهم لذلك البيع وعدم المنازعة فيه.

ب ـ قيامهم برفع دعوى قسمة ووقوع هذا الجزء فى نصيب البائع بالفعل.  

رأى محكمة النقض في تلك الإشكالية

وقد استقرت أحكام محكمة النقض فى هذا الصدد أن: "المالك على الشيوع متى وضع يده على جزء مفرز من العقار فلا سبيل لانتزاعه منه ولو جاوز نصيبه بغير القسمة وإنما يقتصر حق الشركاء على طلب مقابل الانتفاع "، وأن " لكل مالك على الشيوع حق الملكية فى كل ذرة من العقار المشتاع فإذا انفرد بوضع يده على هذا العقار فلا يعد غاصباً له ولا يستطيع أحد من الشركاء انتزاع هذا الجزء منه بل كل ما له أن يطلب قسمة العقار وأن يرجع على واضع اليد بما يزيد على حصته بمقابل الانتفاع عن القدر الزائد".  

وبالتالي فلا يكون للشريك الرافض للبيع فى هذه الحالة إلا طلب مقابل حق الانتفاع أو رفع دعوى قسمة لفرز وتجنيب نصيب كل شريك وليس له حق طلب طرد المشترى أو إبطال البيع، والإشكالية الوحيدة فقط فى هذه الحالة تثور إذا تم رفع دعوى قسمة بالفعل، وتم تحديد نصيب الشريك البائع فى حصة مفرزة تختلف عن الجزء الذى تم بيعه؟ فى هذه الحالة أوضحت الفقرة الثانية من المادة 826 من القانون المدنى أن نصيب المشترى ينتقل تلقائياً إلى النصيب الذى تحدد للبائع له . 

الحل الثالث: 

وهو رفع دعوى بقسمة المال الشائع وفقاً لنص المادة 834 من القانون المدنى والتى تسمى عملاً بدعوى "الفرز والتجنيب" والتى تختص بنظرها المحاكم الجزئية دون غيرها وفقاً لنص المادة 43 من قانون المرافعات، ولكن يعيبها بطء إجراءات التقاضى حيث يتم ندب خبير لبحثها والمعاينة على الطبيعة ويكون الحكم فيها إما بتحديد نصيب كل شريك وفى حالة التعذر يباع العقار بالمزاد العلنى ويتم توزيع حصيلة البيع على الشركاء كل بحسب نصيبه.